Dienstbarkeiten & Immobilienwert

Eine Dienstbarkeit ist ein beschränktes dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Der Eigentümer der Sache ist zu einem Dulden oder Unterlassen verpflichtet. Der Berechtigte ist zur schonenden Ausübung verpflichtet. Sie können ersessen werden oder durch Nichtausübung verjähren.

Dienstbarkeiten können einen entscheidenden Einfluss auf den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks haben. Die Frage, ob eine Dienstbarkeit den Wert einer Immobilie erhöht oder mindert, hängt von ihrer Art und den Auswirkungen auf das Grundstück ab.

Für den Verkehrswert relevant sind:

Residualwertverfahren

Das Residualwertverfahren wird in der Regel im Rahmen der Projektentwicklung angewendet, wenn ein Investor an der Frage interessiert ist, welchen maximalen Grundstückspreis er zahlen kann, um das Projekt wirtschaftlich zu realisieren.

Die Wertermittlung wird auch „Bauträgermethode“ genannt. Sie ist geeignet, um den Grundstückswert in Abhängigkeit von der best möglichen Bebauung zu ermitteln. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht.

Auslandsbewertungen

Ein Gutachten für Ihre Auslandsimmobilie ist mehr als nur eine einfache Formalität. Es ist eine bedeutende Investition in Ihre finanzielle Sicherheit und Ihre Zufriedenheit. Hier sind vier herausstechende Benefits, die Sie erwarten, wenn Sie sich für ein Gutachten durch Immo Value entscheiden:

Fair Value

Wann wird der Fair Value angewendet?

ERSTENS:
Der Begriff Fair Value ist ein Bilanzterminus und wird in den internationalen Rechnungslegungsvorschriften (IAS & IFRS) verwendet.

In der deutschen Übersetzung wird er als „beizulegender Zeitwert“ bezeichnet. Der Fair Value entspricht in diesem Zusammenhang dem Verkehrswert der Immobilie.

ZWEITENS:

Gemäß den European Valuation Standards (EVS) wird der Fair Value als der "faire Preis" bezeichnet, der zwischen zwei bekannten Parteien für eine Immobilie zu zahlen ist.

Dabei werden die jeweiligen Interessen und/oder Vor- und Nachteile bei der Wertermittlung berücksichtigt. Dadurch kann es zu einem abweichenden Wert kommen, der nicht dem Verkehrswert entspricht, den ein unbekannter Käufer im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zahlen würde.

Der "faire Wert" ermöglicht es daher, den individuellen Wert zu berücksichtigen, den eine Immobilie für einen bestimmten Bieter haben kann.

Financial Covenants

"Financial Covenants" sind Verpflichtungen des Kreditnehmers, bestimmte mit der Bank vereinbarte Kennzahlen während der Kreditlaufzeit einzuhalten.

Zur Erstberechnung und laufenden Überprüfung der Covenants ist ein aktuelles Bewertungsgutachten erforderlich, welches die Grundparameter zur Berechnung der immobilienspezifischen Kennzahlen (z.B. LTV, DSCR) liefert.

Unterschieden wird zwischen Financial und Non-Financial Covenants:

Aktuelle Herausforderungen

Die Immobilienbranche steht immer wieder vor neuen Herausforderungen, und auch die Immobilienbewertung bildet da keine Ausnahme.

Wir passen uns ständig an neue Gegebenheiten an. Flexibilität, aktuelle Marktkenntnisse und die Integration neuer Bewertungsmethoden sind Schlüsselkomponenten, um diesen Herausforderungen zu begegnen:

Nachhaltigkeitsbewertung:
Mit einem wachsenden Fokus auf Umweltaspekte und Nachhaltigkeit werden Immobilien vermehrt nach ökologischen Kriterien bewertet. Die Integration dieser Faktoren in die Bewertung stellt eine Herausforderung dar.

COVID-19-Auswirkungen:
Die Unsicherheit, die durch die COVID-19-Pandemie ausgelöst wurde, hat den Immobilienmarkt beeinflusst. Schwankungen in der Nachfrage, veränderte Nutzungsmuster (z. B. vermehrtes Homeoffice) und wirtschaftliche Unsicherheit können die Immobilienbewertung erschweren.

Angemessener Mietzins

Die Höhe der Miete zählt zur wichtigsten Frage beim Abschluss eines Mietvertrags und setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen. Sie ist abhängig von:

Hauptmietzins
Betriebskosten
allfälligen besonderen Aufwendungen (z.B. Aufzugsbetriebskosten)
dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
der Umsatzsteuer (i.d.R. 10%. für Möbel, Wärme- und Energielieferungen, sowie Garagen und KFZ- Abstellplätze beträgt sie 20%)

Wie hoch darf der Hauptmietzins sein?

Bewertung von Spezialimmobilien

Die Bewertung von Sonderimmobilien, auch als Spezialimmobilien bekannt, erfordert oft eine individuelle Herangehensweise, da diese Objekte aufgrund ihrer Einzigartigkeit und Seltenheit oft nicht mit herkömmlichen Immobilien vergleichbar sind.

Sonderimmobilien umfassen beispielsweise historische Gebäude, Schlösser, Weingüter, Golfplätze, Hotels, Krankenhäuser, landwirtschaftliche Betriebe, Kraftwerke und andere spezielle Immobilientypen.

Rentabilität von Ferienimmobilien

Lohnt sich eine Investion in eine Ferienimmobilie?

Die Rentabilität einer Investition in eine Ferienimmobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab. Es gibt einige Punkte zu beachten, um die Rentabilität einer Investition in eine Ferienimmobilie zu bewerten:

Standort

Der Standort der Ferienimmobilie ist ein entscheidender Faktor. Beliebte Ferienziele mit einer hohen Nachfrage können eine bessere Rentabilität bieten. Attraktive Merkmale wie schöne Landschaften, Zugang zu touristischen Attraktionen, Strandnähe oder kulturelle Sehenswürdigkeiten können den Wert der Ferienimmobilie steigern.

Nachfrage und Auslastung
Die Nachfrage nach Ferienimmobilien kann saisonal variieren. Es ist wichtig, die Auslastung und Vermietbarkeit der Immobilie zu berücksichtigen. Eine hohe Nachfrage und eine gute Auslastung während der Ferien- oder Urlaubszeiten können zu einer besseren Rentabilität führen.

Auswirkungen des Baurechts auf den Wert der Immobilie

Der Immobiliengutachter spielt eine wichtige Rolle im Zusammenhang mit Baurechten, insbesondere bei der Bewertung von Immobilien, die durch ein Baurecht belastet sind. Der Gutachter bewertet die Auswirkungen des Baurechts auf den Wert der Liegenschaft oder den Wert des Baurechts selbst. Weiters ermittelt er bei Bedarf die Höhe des für eine Liegenschaft angemessenen Bauzins und berücksichtigt dabei verschiedene Faktoren. Hier sind einige Aspekte, die der Immobiliengutachter diesbezüglich berücksichtigen kann:

Wertermittlung
Der Gutachter ermittelt den Wert des Baurechts und berücksichtigt den Einfluss des Baurechts auf den Wert der Immobilie. Dies umfasst die Analyse von Vergleichsverkäufen ähnlicher Immobilien mit und ohne Baurecht sowie die Anwendung von Bewertungsmethoden, wie der Vergleichswert- aber auch der Ertragswertmethode, um den Wert des Baurechts zu quantifizieren.

Interessen beim Immobilienkauf

Als Käufer einer Immobilie kann man verschiedene Interessen haben, die je nach individuellen Umständen und Bedürfnissen variieren. Einige der wichtigsten Interessen können sein:

Lage
Die Lage der Immobilie ist für viele Käufer ein entscheidender Faktor. Sie kann sich auf verschiedene Aspekte auswirken, wie beispielsweise die Nähe zu Arbeitsplätzen, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichen Verkehrsmitteln oder Freizeiteinrichtungen.

Zustand der Immobilie
Ein weiteres wichtiges Interesse des Käufers ist der Zustand der Immobilie. Er möchte wissen, ob Reparaturen oder Renovierungen notwendig sind und welche Kosten damit verbunden sind. Auch der Energieverbrauch und die Energieeffizienz spielen eine Rolle.

Größe und Layout
Die Größe und das Layout der Immobilie sind ebenfalls wichtige Faktoren. Käufer möchten sicherstellen, dass die Immobilie groß genug ist, um ihren Anforderungen gerecht zu werden, und dass das Layout ihren Bedürfnissen entspricht.

Preis
Der Preis ist für die meisten Käufer ein entscheidender Faktor. Sie möchten sicherstellen, dass der Preis angemessen ist und dass sie ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis erhalten.

Finanzierungsmöglichkeiten
Käufer sind auch an den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten interessiert, die ihnen zur Verfügung stehen, um die Immobilie zu kaufen. Hierbei können Fragen zu Zinsen, Tilgungsraten und möglichen Förderungen auftreten.

Rechtliche Aspekte
Zuletzt sind auch rechtliche Aspekte für Käufer wichtig, wie beispielsweise das Vorhandensein von rechtlichen Lasten, mögliche Einschränkungen oder bestehende Verträge mit Dritten, die die Nutzung der Immobilie beeinflussen können.

Eine Immobilienbewertung kommt dem Käufer in folgenden Punkten zu Nutzen...

Immobilien Preisentwicklung Kroatien

Immobillien Trends über der Grenze

Wie entwickeln sich die Preise der Immobilien in Kroatien? Mit dieser Frage beschäftigen wir uns bereits seit Jahren. Tatsächlich steigen die Preise in einigen Regionen Kroatiens im Vergleich zu den Vorjahren zweistellig.

So erfuhren die Preise entlang der Küste im Vergleich zum Vorjahr eine Erhöhung von bis zu 15 Prozent. Im Raum Zagreb erreicht die Preissteigerung durchschnittich sogar 20 Prozent.

Die Nachfrage nach Immobilien vor allem an der kroatischen Küste ist unter anderem aus folgenden Gründen hoch.

ESG und Real Estate

Der Bedeutung von ESG in der Real Estate Branche?

"Environmental Social Governance" oder “Nachhaltig, energieeffizient und sozial''.

Dass E für Environmental, S für Social und G für Governance (übersetzt: Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) steht, ist vielfach bekannt. Die Bedeutung und Entwicklung für die Immobilienbranche lässt sich noch nicht vollständig einschätzen. Wie also wird eine Immobilie grün und nachhaltig bzw. wie verhalte ich mich ESG-konform? Mit diesen Fragen beschäftigen wir uns professionell und setzen die letztgültigen Empfehlungen für Ihre Projekte um.

Mit der Kurzform ESG hat sich bereits ein Begriff etabliert, der unser aller Wirken auch in der Immobilienbranche künftig noch stärker beeinflussen wird. Ob Beratung, Entwicklung oder Verkauf von Immobilien - die drei Buchstaben haben zukünftig neue Auswirkungen auf Investoren oder Eigentümer. Der große Trend von Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft befindet sich nicht mehr im Anfangsstadium in unserer Branche, sondern wird bereits in all unseren Aufgaben integriert.

Wie werden die ESG Anforderungen bei Immobilienbewertungen berücksichtigt?