Dienstbarkeiten & Immobilienwert

Eine Dienstbarkeit ist ein beschränktes dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Der Eigentümer der Sache ist zu einem Dulden oder Unterlassen verpflichtet. Der Berechtigte ist zur schonenden Ausübung verpflichtet. Sie können ersessen werden oder durch Nichtausübung verjähren.

Dienstbarkeiten können einen entscheidenden Einfluss auf den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks haben. Die Frage, ob eine Dienstbarkeit den Wert einer Immobilie erhöht oder mindert, hängt von ihrer Art und den Auswirkungen auf das Grundstück ab.

Für den Verkehrswert relevant sind:

Leitungsrechte (z. B. für Strom-, Wasser-, Gasleitungen): Solche Dienstbarkeiten schränken die Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks ein und senken somit dessen Wert.

Wohnungsgebrauchsrechte Ein Wohnrecht Dritter führt zu einer erheblichen Minderung des Immobilienwerts, da der Eigentümer das Objekt selbst nicht uneingeschränkt nutzen oder vermieten kann.

Naturschutzauflagen Eine Dienstbarkeit zum Schutz von Flora und Fauna kann den Immobilienwert erheblich mindern.

Einschränkungen der Nutzbarkeit
Eine Dienstbarkeit, die die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks einschränkt, führt in der Regel zu einer Wertminderung. Typische Beispiele sind Baubeschränkungen, Wegerechte oder Vorschriften zum Landschaftsschutz.

Einfluss auf potenzielle Käufer
Potenzielle Käufer werden durch bestehende Dienstbarkeiten abgeschreckt, insbesondere wenn diese einschränkend oder langfristig sind. Ein geringeres Käuferinteresse führt unweigerlich zu einer Senkung des Marktwerts.

Wirtschaftliche Nutzung
In manchen Fällen haben Dienstbarkeiten auch eine positive Wirkung. Ein Wegerecht kann beispielsweise den Zugang zu ansonsten schlecht erreichbaren Grundstücksteilen erleichtern und somit wertsteigernd sein. In manchen Fällen können Leitungsrechte sogar den Wert steigern, wenn durch die Dienstbarkeit eine bessere Infrastruktur entsteht.

Langfristige Bindung und Flexibilität

Bestehende Dienstbarkeiten werden oft langfristig eingetragen und sind nicht ohne weiteres veränderbar. Dies schränkt die Flexibilität für zukünftige Veränderungen an der Immobilie stark ein und mindert dadurch potenziell den Wert, weil es die Entwicklungsmöglichkeiten des Grundstücks begrenzt.

Informieren Sie sich jedenfalls vor einem Kauf über Dienstbarkeiten und deren Auswirkungen.
Wir beraten Sie gerne.