Financial Covenants
"Financial Covenants" sind Verpflichtungen des Kreditnehmers, bestimmte mit der Bank vereinbarte Kennzahlen während der Kreditlaufzeit einzuhalten.
Zur Erstberechnung und laufenden Überprüfung der Covenants ist ein aktuelles Bewertungsgutachten erforderlich, welches die Grundparameter zur Berechnung der immobilienspezifischen Kennzahlen (z.B. LTV, DSCR) liefert.
Unterschieden wird zwischen Financial und Non-Financial Covenants:
Financial Covenants:
Konkrete Parameter, die in der Kreditlaufzeit eingehalten werden müssen, werden in den Kreditverträgen vereinbart (zB: LTV>1,1 oder DSCR<0.75, etc.)
- LTV: Loan to Value (Verhältnis Kreditbetrag zu Verkehrswert)
- LTC: Loan to Cost (Verhältnis Kreditbetrag zu Gesamtinvestitionskosten)
- DSCR: Debt Service Coverage Ratio (Verhältnis Nettomiete zu Schuldendienst)
- ICR: Interest Coverage Ratio (Verhältnis Nettomiete zu Zinsendienst)
Non-Financial Covenants:
- Pari Passu (Gleichrangig gegenwärtiger und künftiger Forderungen)
- Negative Pledge (keine Verpfändung von Sicherheiten zu Gunsten Dritter)
- Cross Default (Kündigungsmöglichkeit, wenn Kreditnehmer gegenüber Drittgläubiger vertrgsbrüchig wird
- Transferability of the loan (Übertragbarkeit des Kredits an einen anderen Kreditgeber)
- Change of control (Rechtsfolgen bei Kontrollwechsel in der kreditnehmenden Gesellschaft)
Financial Convenants sind - im Gegensatz zu Non-Financial Convenants - Verpflichtungen des Kreditnehmers, die die Einhaltung von Kennzahlen gegenüber der finanzierenden Bank während der Kreditlaufzeit gewährleisten.
Für Kreditinstitute sind die Errechnung von Covenants Kennzahlen eine wesentliche Voraussetzung zur Kreditgewährung.
Nachvollziehbare Ertragswertgutachten des Immobilienbewerters liefern die Grundlage für die Kennzahlenberechnung, sowie für die laufende Überprüfung der Covenants.
