Residualwertverfahren

Das Residualwertverfahren wird in der Regel im Rahmen der Projektentwicklung angewendet, wenn ein Investor an der Frage interessiert ist, welchen maximalen Grundstückspreis er zahlen kann, um das Projekt wirtschaftlich zu realisieren.

Die Wertermittlung wird auch „Bauträgermethode“ genannt. Sie ist geeignet, um den Grundstückswert in Abhängigkeit von der best möglichen Bebauung zu ermitteln. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht.

Das Residualwertverfahren wird oft für umzunutzende Grundstücke verwendet, die in schwierigen Lagen liegen. Meist gibt es wenige oder keine Vergleichspreise.

Zunächst wird der vorläufige Verkehrswert der fertiggestellten Immobilie mittels Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren ermittelt. 

Im Anschluss werden alle für die Realisierung der Baumaßnahme notwendigen Kosten einschließlich der (Zwischen-) Finanzierungskosten (Bau- und Grundankaufsfinanzierung), Abbruchkosten Marketing, Unvorhergesehenes sowie Wagnis und Gewinn abgezogen.

Parameter sind Verkaufspreise/Mieten zur Ermittlung des Verkehrswertes, Baukosten, Bauträgergewinn, Finanzierungskosten. Der Wert wird über die voraussichtliche Wartezeit bis zur Realisierung diskontiert (abgezinst).

Das Ergebnis ist der tragfähige Bodenwert (Residuum), den man theoretisch erzielen kann oder ein Bauträger bereit ist maximal zu zahlen.